Вирусный кризис на рынке недвижимости: как получить от него выгоду

© РИА Новости / Евгений Bialowieska маску для защиты на улице Большая Никитская в Москве

Боль отельер, ресторатор боль, боль инвестор, и боль coliving не шутка шуткой, но это все равно, что картину посткризисного апокалипсиса на рынке недвижимости. Президент Becar в Управление активами Александр Шарапов рассказал сайту «РИА Недвижимость» своими мыслями о котором игроки в кризис это время возможностей, и кто пойдет «на больных».

Панический спрос

Кризис на рынке недвижимости еще не наступил, но ожидания все очень интенсивно. Как всегда, он начался с падения рубля и акций. На рынке недвижимости мы сейчас видим повторение ситуации в 2014 году: опять идет всплеск интереса, люди хотят вложить рубль обесценился в недвижимость. Сейчас очень значительно, примерно на 40%, а также увеличение заявок на покупку однокомнатных и двухкомнатных квартир. Примерно такой же рост спроса на квартиры. И, возможно, чуть больше, на 50%, повышенный спрос на номера в апарт-отелях.

Для меня это удивительно, потому что, например, отели все плохо. Однако, в отличие от апарт-отели обслуживают не только туристов, но и для среднесрочного проживания, спрос на которые сейчас не упал, а наоборот увеличился. Это можно объяснить тем, что некоторые люди, которые жили с пожилыми родителями, стараться изолировать себя от них. Раз столько людей в возрасте от 20 до 40 лет уже начал поиск студии или квартиры на 2-3 месяца. Интересно, что же мы видим всплеск спроса на загородную недвижимость. Но это не для молодежи, а не только для пожилых людей, которые хотят пережить ситуацию за пределами города.

Как в 1998, в 2008 и частично в 2009-м годах, и в 2014 году, я думаю, что этот всплеск спроса будет продолжаться в течение нескольких месяцев. Далее ситуация может развиваться по двум сценариям. В 1998 году рынок вырос в рублях. Если цены на нефть продолжат торговаться на тех же уровнях, я думаю, что недвижимость будет повторять этот сценарий. Потом она выросла в рублях более чем в два раза в течение очень короткого периода времени. В долларах, конечно, упал.

В 2008-2009 годах, когда курс рубля упал, а затем вырос незначительно, недвижимость в около 6 месяцев начали терять цену в рублях. Оба сценария возможны. Вероятность реализации каждого из них зависит в большей степени от курса и насколько нефть упадет. Я надеюсь, конечно, что нефть так сильно упала за короткое время. При цене доллара в 94 рубля, который Центробанк заложил в свой прогноз в прошлом году стресс-сценария, цены на недвижимость в рублях, я думаю, будет расти на 10-15 процентов.

Не все выживут

Если вы посмотрите на опыт Ухань, где карантин длился три недели, то это свойство будет выжить. Однако, уже сейчас объявили о закрытии ряда отелей в Москве, например, один из отелей Ибис и несколько в Санкт-Петербурге. Если эпидемия будет длиться гораздо дольше, и в летний туристический рынок не оживет, тогда апарт-отели pereorientirovanija для среднесрочного проживания и будете чувствовать себя очень хорошо. Но при сохранении нынешней ситуации через два-три месяца мы увидим банкротства первых отелей.

В дополнение к уже упомянутым номера, предназначенные для туристов, может навредить еще два сегмента. Прежде всего, это ресторанный бизнес. Теперь рестораны, сославшись на приказ Сергея Собянина о том, что коронавирус-это форс-мажор, стремятся разорвать договор аренды.

Другой сегмент-розничные. В России уже произошло падение спроса в непродовольственном сегменте. Более или менее чувствую себя хорошо microtorque центры, где не такая высокая посещаемость, и суперрегиональные торговые центры уже пуста.

Будет падать и инвестиции в недвижимость. Объем сделок во время кризиса обычно снижается на 20-25 процентов. Если в прошлом году это было около $ 3,8 млрд, это будет примерно 3 млрд или даже ближе к 2,5 миллиарда. Сделки произойдет только в сегменте малых и средних объектов.

В свете того, что многие отправляют сотрудников «на удаленка» в офисном сегменте уже наблюдается сложная ситуация. В условиях полной нестабильности долгосрочной аренды не был заинтересован. Коворкинг неожиданно вдруг начали испытывать больший спрос. Работодатели, отказавшись от стандартных офисов, начал превращаться в гибкий, понимания необходимости сохранения определенного количества рабочих мест.

Большинство пострадавших класса А. большой плюс этого сегмента, что это в основном долгосрочные контракты. Однако, я думаю, что они будут прекращены, ссылаясь на форс-мажор, который признается эпидемии коронавируса. И тут вопрос, как он будет реагировать на суды. Владельцы бизнес-центров класса «А», будучи в основном с высокой долей заемных средств банков, не отвечает на переговорах. В этом случае владельцы офисов класса B являются более гибкими в плане пересмотра арендной платы и уменьшить «следы». Конечно, я восхищаюсь тем, как владельцев таких бизнес-центрах «Романов двор» и «Белые сады» по-прежнему удается сохранить ставку в долларах. Но я думаю, что сейчас такая редкая рыбка будет переходить на рубли.

Вечный доход

Во все времена, даже в кризис, недвижимость, доходы. Во всем мире пенсионные и страховые фонды, вложенные в недвижимость, когда дешевле, акции и облигации. Очень популярны во всем мире используют coliving, потому что люди видят, что нет ничего более стабильного, чем жилье в аренду.

Многие предприниматели столкнулись с падением доходов от основных направлений финансовой деятельности, некоторые из которых уже идет в убыток. В стремлении застраховать за счет рентного, они ищут возможности для инвестирования за рубежом. Зная, что мы работаем в Дубае и Лондоне, они приходят к нам с просьбой помочь купить что-нибудь там взять. Речь идет о суммах от нескольких миллионов до нескольких десятков миллионов долларов. Многие объективно видеть проблемы с администрацией отеля, нас попросили выбрать некоторые варианты для покупки в этом сегменте, когда рынок начнет восстанавливаться. Они действительно хотят поймать интересные объекты, когда цена достигнет дна.

Вызовы и возможности

Уже сейчас мы наблюдаем краткосрочный рост цен на недвижимость от застройщиков. Теперь их главная задача-аккумулировать ресурсы и дополнительные подушки безопасности. Если есть паузы, они должны иметь денежный резерв, чтобы продолжать успешно строить и завершить объекты. Поэтому застройщики, у которых есть объект продажи, все хорошо и без кредита, и право собственности на землю активизировали поиск финансирования проекта.

Для того, чтобы предотвратить массовые банкротства, правительство должно проработать вопрос льготного кредитования отрасли. Сегодня банки предлагают бизнесу кредиты с процентной ставкой от 7% до 10,9%, а хотелось бы на уровне 2-3%. Потому что разработчики могут получить финансирование проекта, обсуждается уже давно, но на самом деле это среднего или маленького игрока крайне сложно получить его.

Развитию рынка будет способствовать сокращению размера средств, находящихся на залоговых счетах в банках. Сегодня внесена 100% денег, поступающих от частных лиц. Это нигде в мире. Как правило, это 20-50% на этапе строительства.

Как вы знаете, кризис-это время возможностей. Если говорить о точках роста, которые могут возникнуть в ближайшем будущем, вы должны ссылаться на опыт 1998, 2008 и 2014 годах. Те, кто слишком заемных средств будут вынуждены терять деньги. Они будут продавать активы с большой скидкой.

Как и в предыдущие кризисы, будет реальной и проектов развития недвижимости перейти к банкам. В результате банки снова предлагают купить недвижимость по более низкой цене, что позволит увеличить объемы проблемных активов.

Я надеюсь, что банки перестанут считать, что можно не включать такие активы продаются, разработчиков, консультантов и брокеров. Можно вспомнить банк «Траст», вы перевели активы на миллиарды долларов. Многие из них датируются 2008 и не нашли своего владельца. Здесь разумнее было бы перевести такие активы в развитие разработчиками тех проектов, которые показали свою жизнестойкость. И в данном случае речь о коворкинге, что можно переделывать старые офисы. О апарт-отели, которые вы должны переделать старый отель. И coliving, ситуация, которая сейчас идет на улучшение.