Новые реалии уличной торговли: как выживает малый бизнес

© РИА Новости / Сергей Кузнецов / перейти к photobacteria палатке в подземном переходе у метро Авиамоторная в Москве

Нестационарная торговля на московских улицах расцвел в лихие 90-е и для многих предпринимателей стало спасательным кругом, позволяющим открыть бизнес. Однако, в 2016 году правила для киосков в Москве сильно изменилась, и многие индивидуальные предприниматели были вынуждены уйти с рынка. Не один год ушел из правительства по созданию новой системы аренды нестационарных торговых объектов (НТО), но не все владельцы малых предприятий смогли адаптироваться к таким правилам игры. Как открыть магазин и не прогореть, говорит директор департамента торговой недвижимости S. A. Ricci, которая Ольга Яруллина.

Сталкиваются с проблемами

Новые правила аренды стали строже, но открыть свой бизнес-до сих пор мечта многих. Что я должен делать? В первую очередь вы должны оценить суть изменений. Так, согласно действующим правилам, чтобы арендовать киоск счета непосредственно из города. Трудности возникают из-за нескольких нюансов. Во-первых, арендатор определяется на аукционе в аренду на хороших местах увеличивается в несколько раз и для многих это становится невыгодным. Во-вторых, часть выставляется на местах аукционы имеют плохую проходимость, и поэтому не позволяют нам вести эффективный бизнес даже при низкой арендной ставке. В-третьих, целью этих торговых точек строго регламентировано, и не может быть изменен.

Предприниматель нуждается в четкой стратегии. Чтобы выбрать объект, ориентируясь на его местоположение и специализация определяют понятие точки. Прийти и оценить лично – это реальная проходимость, наличие поблизости магазинов – потенциальных конкурентов. Тщательно просчитать финансовую модель, сопоставляя доходы и расходы компонентов. Как показано, переоценить свои силы очень легко: через несколько лет, многие владельцы киосков, которые могут платить высокие ставки и вернулись в город. Досрочное расторжение договора будет означать штраф, равный стоимости залога (которая, как мы помним, до 12 ренты). Значительный разрыв в бюджете, не так ли? Но для некоторых, это может стать причиной потери бизнеса.

Решение по локации

Традиционно самых ожесточенных боев в аукционах разворачиваются в точке возле выхода из метро, и, как следствие, стоимость аренды там взлетает. Впрочем, есть и другие места в городе, которые позволяют удовлетворить малый бизнес и его покупателем. На мой взгляд, выбор НТО следует обратить внимание на нестационарных объектов в парках.

Сейчас в мире насчитывается более 500 парков не только в центре, но в спальных районах. В последние годы московские парки должны стать центрами притяжения для горожан: сегодня, в этом пространстве с кинотеатром, библиотека, место мастер-классы и занятия (от йоги и бачата на иностранные языки), выставки, фестивали и так далее. Многомиллионные автогородках могут быть золотой жилой для торгового бизнеса.

НТО могут быть арендованы от города, вариантов масса: мобильные тележки продавали кукурузу и мороженое киосков и павильонов продукты питания и напитки, прокат, и даже кафе. Площадь варьируется от 2,5 до 380 квадратных метров. Стоимость зависит от парка и специализации объекта. Например, стартовая цена НТО по продаже мороженого площадью 2,5 «квадратов» в саду имени Баумана может составить около 8 тысяч рублей в месяц – эта цифра легко доступны. Но не стоит забывать, что в ходе аукциона заявок возрастет в несколько раз, а залог (в размере до десяти стартовых цен) никто не отменял.

Средняя стоимость аренды нестационарного торгового объекта в центральных парков Москвы будет стоить 150-200 тысяч рублей в месяц, плюс депозит (около 2 млн. рублей, которые будут заморожены на счету 2-3 недели). Однако, оно того стоит: средняя выручка в точке с мая по сентябрь может составить до 10 миллионов рублей. Так, определенный формат плюс: гарантия хорошее расположение дороги, высокий трафик, ограниченное количество мест в парках (для прогнозирования уровня конкуренции) и, как следствие, более солидный доход.

Есть подводные камни, особенно сезонные и изменчивой российской погоды. Прибыль от основного бизнеса «делает» летом и зимой, и в межсезонье, чтобы «выжить». Кроме того, кандидаты для прибыльного бизнеса очень много: тендер на 2018 или 2019 за аренду одного НТО в парках в среднем воевали 3-4.

Решение используя ряд

Другой формат, который обещает выгодные инвестиции, это кофейня, Кофемания, потому что в последнее время это стало бумом. Во-первых, кофе просто вошло в моду, как предметы одежды или хобби. И, во-вторых, после реформы торговли является сегмент наружной кухней практически перестала существовать. Безымянные палатки с шаурмой, блинами и прочими «пищевыми продуктами» исчез с московских улиц, и освободившуюся нишу быстро занимают большой бизнес.

Рынки стали появились модные гастрохирургии foodhall, предлагающих блюда со всего мира, крупных продуктовых ритейлеров (Х5 ритейла, «Азбука вкуса», «Косвелл») начали открывать свои точки. Многие ритейлеры запустили концепции вынос, заказать кофе и еду на вынос, или оборудованная кафе/пекарня в магазине («Азбука повседневности», «зеленый перекресток», СПАР Экспресс, «Мираторг», «Добрынинская и партнеры», «Culinarium» и так далее – всего не перечислишь).

В условиях такой конкуренции, чтобы открыть собственный продуктовый магазин, даже в 50-100 квадратных метров, будет сложно. Но если он замахнулся на центральное расположение, особенно, чтобы получить возврат, вам придется поднять цену, потеряв более демократичных сетей. В этих условиях, кофейни являются прекрасной альтернативой.

Кофейный бизнес-это априори выгодно: стоимость входа на рынок является относительно небольшим и маржа высокая, так что с начало сегмента, разработанная частного малого бизнеса, а после реформы стала прогрессировать с новой силой. В последние годы появилось много бюджетных сетей, включая разработку франшизы, – Cofix, Onebucks кофе, «Правда кофе», одна цена, кофе и т. д. Однако, несмотря на большое количество заведений в Москве, рынок еще далек от насыщения.

Ключ к успеху в открытие магазинов-это эффективное сочетание расположения, формата (кофе, окно, кафе, еда на вынос кафе с гостиной и кухней) и понятий (широта ассортимента, наличие эксклюзивных блюд, десерты и оригинальные напитки, различные способы приготовления кофе). Помещение должно быть хорошо с точки зрения трафика. Желательно, чтобы школа была на первой линии домов, в пешей доступности от станции метро/ТПУ/, то есть местах с высоким пассажиропотоком.

Конечно, в центре города трафик больше, но иногда и маленькие уютные кафе и выживает в жилом помещении, становятся идеальным местом для встреч вне дома. Поэтому, чтобы начать бизнес, я предлагаю с определения портрета целевой аудитории, которая поможет правильно выбрать место для кафе. Это от хорошей синтез расположения, формата и концепции зависит от уровня доходов. При правильном подходе, рентабельность предприятий общественного питания может достигать 25%, а сроки окупаемости успешных проектов в 1,5-2 года.

И два небольшой лайфхак напоследок. Во-первых, при расчете финансовой модели необходимо заложить в два раза больше затрат на: если формат «не придет» (а это случается довольно часто), вы будете иметь «подушку безопасности» и время для его рассмотрения. И второй момент: перед началом проекта ваш продукт лучше представлен в рамках гастрономической ярмарки и фестивали, чтобы проверить свою конкурентоспособность, после которых теперь вы можете арендовать помещение под кафе.

Чтобы остаться на плаву

Как мы видим, реформа-это не панацея: идея здоровой конкуренции на уличную торговлю на рынке оставалась идея. Схема аренды действительно стала более прозрачной, но это, пожалуй, единственное, что было достигнуто.

Малый бизнес чувствует себя неуверенно: с одной стороны, новые правила аренды, поднять порог входа, с другой – та же борьба с крупными игроками и принцип «выживания наиболее приспособленных».

Очевидно, что шаг вперед можно ожидать от властей, которые могут сделать систему более эффективной. Начнем с того, чтобы перестать снова и снова выставить на аукцион невостребованных палатках, и пытаться изменить их расположение или специализации.

Чтобы увеличить прибыльность услуг, в целом требуется разработать карту мест, с учетом потребностей каждого района, трафика и, самое главное, инвестиционной привлекательности киоск с точки зрения бизнеса. Имеет смысл, расширение специализации и ассортимент, чтобы привлечь покупателей, увеличение количества павильонов, где это необходимо. Благодаря такому подходу, участники аукциона смогут оценить доходность и окупаемость инвестиционных лотов и построение адекватной финансовой модели.

Я думаю, если предприниматели будут гарантировать, что точка окупится, и будет приносить хорошую прибыль, высокий уровень перестанет быть препятствием для развития малого бизнеса.