Кривая взлетов и падений: как ипотека управляла рынком жилья в 2018 году

© РИА Новости / Максим Блинов / идти в банкстроительство новых жилых кварталов в пригороде

Всю первую половину года, рынок с энтузиазмом наблюдали за красивой траектории падения ставок по ипотечным кредитам, и теперь, с ужасом, ее столь же красивый взлет. Как банки боролись за клиентов, надеюсь, что если «ипотечный пузырь» и каким будет курс в следующем году – не только эксперты рассказали «РИА Недвижимость».

Благосостояние кредит

Объем ипотечных кредитов растет в течение всего года. По предварительным данным, рост составит около 50% результатов в 2017 году; так, за 10 месяцев было выдано 1,17 млн. ипотечных кредитов (+44,4% по сравнению с аналогичным периодом 2017) в размере 2,37 трлн рублей (+58,2%). Для сравнения, в прошлом году за 10 месяцев по ипотеке показали рост на тридцать процентов, и эксперты начали опасаться «пузырь» – аналогичные проблемы время от времени слышал, хотя сейчас участники рынка в основном склоняются к оптимистичному сценарию.

«Даже при таком большом росте, мы не наблюдаем признаков формирования ипотечного пузыря: ипотечный портфель в России составляет всего 6% ВВП, что значительно меньше, чем в некоторых развитых странах, где он превышает 50%. Уровень просроченной задолженности низкий, требования к заемщикам остаются высокими, рынок недвижимости не перегрет», — говорит заместитель Председателя Правления, руководитель кредитно-операционного блока банка «ДельтаКредит» Денис Ковалев.

В то же время участники рынка недвижимости обращают внимание на тот факт, что клиенты стараются снизить бюджет покупки, а сбережений почти нет.

Например, по наблюдениям специалистов ипотечного центра компании Est-а-тет ипотечных сделок все чаще проводится с привлечением материнского капитала, что свидетельствует об отсутствии покупателей на «живые» деньги.

«Сейчас на рынке мы наблюдаем в реализации этого отложенного спроса. Становятся все более и более популярной ипотечной программе без первоначального взноса. Кроме того, растет спрос на программы для клиентов без подтверждения дохода и официального трудоустройства — так называемое самозанятое население», — сказал генеральный директор ипотечного агентства «мир», — сказал Павел.

Сегодня банки могут предложить программы на любой запрос, соглашается руководитель Ипотечного центра компании Est-а-тет Алексей Новиков: без первоначального взноса, с минимальным первоначальным взносом в 10%,15% и 20%, ипотеки праздники и многое другое, перечисляет он.

С другой стороны, ипотека сейчас является одним из драйверов роста розничного кредитования, а в борьбе за «хорошие» максимальное заемщиков конкуренции, говорит директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков. Это вынуждает банки создавать более привлекательные условия ипотечного кредитования для заемщиков, например, чтобы уменьшить взнос. «Не секрет, что, например, среди заемщиков до 30 лет часто не хватает сбережений для первоначального взноса и уменьшенный размер позволяет им претендовать на ипотеку», — поясняет он.

«Ипотека-это такое же средство останется наиболее актуальным способом покупки квартиры, так как свободные деньги у населения есть», — добавляет Новиков.

Печальный отпуск

Сильный рост в ипотеку-это не только поощрение для участников отрасли, но и опасения. Так, в начале декабря, ЦБ предложил закрепить право заемщика приостановить выплаты по кредиту, например, в случае потери работы – эта инициатива стала известна как «закон Об ипотечных каникул».

Представители банковского сектора встретили законопроект неоднозначно, например, глава Сбербанка Герман Греф назвал это «чрезмерным».

«На наш взгляд, институт принудительной реорганизации «закон» Об ипотеке «праздники» — требует четких критериев и описаний всех ситуаций, в которых могут выступать заемщиками», — отмечают представители банка ВТБ.

Скорее всего, этот закон будет принят, добавляет управляющий директор по сбытовой сети филиалов Абсолют Банка Ивана, Атлас основных видов.

«Это, безусловно, снимет психологические барьеры, которые увеличат спрос на продукцию. В то же время, кредиторы могут рискнуть «Ипотечные каникулы», чтобы положить в Ставку для клиентов», — объясняет он. Однако, все будет зависеть от условий, которые будут предоставлять регулятору кредиторов в этом случае, в первую очередь, какие требования для резервирования для кредитов с «отпуска», сказал г-н Атлас основных видов.

Кроме того, эксперты НБКИ подсчитали, что ежемесячные платежи по ипотеке становятся все более и более тяжелым бременем для заемщиков. По их расчетам сумма доходов семьи и помещения для обслуживания такого кредита, в сентябре вырос на 8,7% по сравнению с мартом и составила 70,3 тыс. рублей. НКО расчетная цифра исходит из того, что доступно для заемщика-это соотношение ежемесячных выплат к месячному доходу на уровне 1/3. Кроме того, 70,3 тыс.-Это средняя по стране, в Москве, этот доход должен быть равен 135,9 тыс. рублей (минус 3,3% в марте), а, например, в Чувашии – 63,4 тыс., что почти на 26% больше, чем в марте значение.

«Одна из причин роста рекомендуется дохода на обслуживание кредитов, среди прочего, является увеличение среднего размера ипотечного кредита, который увеличивается в прямой зависимости от снижения банками размера первоначального взноса по ипотеке», — приводятся в исследовании слова генерального директора НБКИ Александра Викулина.

Государственная поддержка для элиты

Программа льготной ипотеки для семей с 2 или более детей, начиная с 2018 года, участники рынка ждали и активно комментирует. Заявленной ставке 6% в прошлом неоднократно обсуждали, как наиболее удобные для рынка. Было предсказано, что это будет «стоимость» ипотеки по 2020 года. Однако, программа особой популярностью не пользовались: за 9 месяцев 2018 года по всей стране, были только 868 этих кредитов.

Обновленная программа субсидирования ипотеки, которая относится к большой семье, не оказывает существенного влияния на рынок, — поясняет генеральный директор группы уровень Inahin Кирилл. Но если темпы роста спроса на рынке новостроек начнет стремительно снижаться, власти могут принять новые масштабные меры по стимулированию экономики, чтобы поддержать активность покупателей на приемлемом уровне отрасли, добавляет он.

«Все-таки это не состояние 2015-2016, когда на 2 процентных пункта компенсацию за все», — заключает директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышев.

Заемщик, кто ты?

Участники рынка составили портрет типичного ипотечного заемщика в 2018 году, а также пересмотрены размеры и условия кредитов. И если первый параметр из всех респондентов была примерно такая же картина, то остальные разногласия.

«Типичный ипотечный заемщик-это специалист или менеджер среднего звена с высшим образованием», — говорят эксперты аналитического центра «строительство.Российской Федерации». Как и прежде, ипотечного спроса, в первую очередь, среди семей с детьми (65% всех заемщиков). Постепенно уменьшается средний возраст заемщика – если в 2017 году доля заемщиков в возрасте до 30 лет составляла 42%, в 2018 году он вырос до 46%.

В то же время несколько снизилась доля заемщиков в диапазоне от 50 до 59 лет – до 8,0% (в 2017 году и 8,1%), добавляет Волков.

Изменился гендерный состав заемщиков. Впервые, женщины составляют более половины наших клиентов — 52%. В прошлом году, процент женщин-заемщиков 48%, а в 2015-2016 годах он был еще меньше — 46%, приводит свою статистику, Атлас основных видов.

Средний размер кредита и его срок в разных банках, в некоторых аспектах.

Таким образом, средний размер ипотечного кредита, принятых в 2018 году «Сбербанк» составила 1,9 млн рублей в ВТБ Банк 3,7 млн.; В банке «ДельтаКредит» – 2,5 млн рублей, и Банк «Абсолют» – 2,4 миллиона. Средняя ставка по ипотеке в целом по стране составил 2,02 млн. (По данным ЦБ, за 10 месяцев текущего года).

В отношении объектов залога, в 2018 году, спрос сместился в пользу вторичного жилья: доля кредитов, выданных на покупку нового жилья, 32% (14,2 млрд рублей), на вторичном рынке-52% (23 млрд). В 2017 году этот показатель составлял 43,2 процента (9,2 млрд) и 42,9% (9 млрд), соответственно, добавляет Атлас основных видов.

Рулит цифровизации

В дополнение к условия кредитования (процентная ставка, первоначальный взнос и т. д.) важным конкурентным преимуществом для банков в этом году было обслуживание. Чтобы гарантировать, что кредитные учреждения стремились перевести онлайн как можно больше функций, считают эксперты.

«Дигитализация является одной из главных тенденций банковского рынка в целом и ипотечного рынка в частности», — подчеркнул заместитель Председателя Правления, руководитель кредитно-операционного блока банка «ДельтаКредит» Денис Ковалев.

Ценовая конкуренция играет большую роль, но в условиях небольших отклонений между процентными ставками банки стремятся привлечь клиентов за счет развития новых цифровых сервисов, которые облегчают официальную регистрацию ипотеки и сделок с недвижимостью, — объясняет он.

«Каждая вторая ипотечная сделка регистрируется в электронном виде 8 из 10 расчетов между участниками осуществляется с помощью сервиса безопасных платежей», — уточняют в пресс-службе Сбербанка.

Конкуренция смещается от ценовых параметров в сервис, который в первую очередь проявляется во внедрении новых технологий, — говорит Атлас основных видов. Современные решения позволяют существенно ускорить и упростить процедуру для клиентов, чтобы получить ипотечный кредит. «Если после регистрации клиент только через 1-2 недели получил решение в банке кредит, сейчас это время сократилось до нескольких минут», — сказал он.

Перевод ипотечного рынка в электронном виде позволит снизить стоимость ипотечных кредиторов, будет способствовать снижению процентных ставок позволит увеличить спрос на жилье за счет упрощения процедуры получения ипотечного кредита для заемщика, добавил «дому.Российской Федерации».

Основная технологическая тенденция в ближайшие годы будет дальнейшее цифровизации, — сказал Ковалев. «Ипотечные заемщики становятся моложе и растущее число клиентов, которые хотят получать все услуги дистанционно в удобное для них время, и поэтому традиционные банки будут сталкиваться с новыми цифровыми конкурентов», — прогнозирует он.

Год Свиньи, не свиньи?

Эксперты из банковского сектора и рынка недвижимости в некоторых аспектах в оценке перспектив на 2019 год.

В 2019 году, рост спроса на ипотечные кредиты медленно, по сравнению с 2018 года, заявил Ковалев. Наиболее активный рост будет в первом квартале за счет выдачи ипотечных кредитов, утвержденных на относительно низкие процентные ставки. В будущем, в 2019 году выдача ипотечных кредитов будет немного меньше, чем в соответствующем периоде в 2018 году.

«Процентные ставки по ипотечным кредитам в среднем за год составит около 10%, в то время как, по нашим оценкам, в первом полугодии они будут немного выше на фоне роста инфляции», — говорит он.

Предсказал, что в следующем году не будет общего снижения рынка кредитования и замедлит рост, — говорит, в свою очередь, Атлас основных видов. По его подсчетам, если в 2018 году прирост должен составить 57%, в 2019 году – только 30%.

ВТБ чуть менее оптимистичны и ожидают в 2019 году темпы роста на 16-17%.

Однако представители рынка недвижимости представляют 2019 темнее.

Видимо, ипотека не станет «вечным двигателем» для рынка жилья, это большой риск, и не боюсь этого слова, угрозы для отрасли в наступающем году, уверен управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Риск снижения спроса порождает увеличение ставок по ипотечным кредитам. В следующем году базовая ставка банков может достичь и превысить уровень в 10% годовых. Это приведет к замедлению роста спроса и даже стагнации. Поддержать рынок может новую программу субсидирования ипотеки, которая сейчас разрабатывается в Министерстве строительства, добавляет она.