Доллар дорожает, нефть дешевеет. Что будет с рынком недвижимости?

© РИА Новости / Виталий Belosovitsa курсы обмена доллара и евро в Москве

Ослабление рубля из-за сложной ситуации на нефтяном рынке окажет влияние практически на все секторы экономики, в том числе по различным сегментам рынка недвижимости.

Сайт «РИА Недвижимость» спросил у экспертов, чего ожидать граждан на рынке жилья, будет ли реальная экономия хранения имущества, как ставки по ипотеке повлияет на жилищный сектор подешевевшей нефти.

Может увеличить цены на здания?

Цены на жилье во многом зависят от спроса и себестоимости строительства.

Сегодня большинство разработчиков использует отечественные материалы, но в высоко-бюджетном сегменте часто используются импортные, которые покупаются за валюту. Соответственно, для построения таких проектов станет дороже, по словам представителей рынка.

«В бизнес-классе рост возможен, но не более чем на 10% к концу года. Самый высокий ценовой сегмент недвижимости, на основе уникальных зарубежных материалов и технологий, ожидая более существенной дороже», — в частности, — говорит директор по маркетингу компании «Баркли» Денис Лола.

По словам коммерческого директора «Главстрой-регионы» Алексей Артезина, изменение стоимости можно ожидать на дорогое жилье – в сегменте «бизнес» и выше, но для стандартных и класса комфорт не влияет.

Однако, изменения в стоимости новостроек в любом случае произойдет не сразу: управляющий директор Группы «Самолет» Андрей Pahomenko считает, что не ранее среднесрочные перспективы, в том числе тот факт, что контракты на поставку материалов, как правило, являются долгосрочными.

Спрос на новостройки может вырасти. «Если нынешний скачок в цене в ближайшие недели не произойдет «откат», летом средний уровень спроса может вырасти на 5-7%», — прогнозирует коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим. Такие цифры приводит Artosin.

Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая говорит, что обвал рубля-это почти всегда сопровождается скачком цен на все товары и услуги, и недвижимость не является исключением. «С учетом снижения стоимости рубля по отношению к евро и доллару на 10-15%, по крайней мере, могут вырасти и цены на жилье», — говорит она.

Партнер Мария Литинецкая из компании «Метриум»

Председатель совета директоров группы «Калинка» Екатерина Румянцева признает, что застройщики могут поднять цены в долгосрочной перспективе от шести месяцев до года. Однако, стоит оговориться, что этот рост будет разным для разных проектов даже в рамках одной компании.

Бойм добавил, что цены не могут расти во всех проектах. В последние 7-8 месяцев, она напоминает, ЖКХ и так выросли в цене – из-за временного сокращения предложения после перехода отрасли к целевой депозитный счет и сохранение покупательской активности, который был поддержан падением ипотеки. В результате, общий объем продаж снизился, а спрос сосредоточен на высоколиквидные проекты. «В нынешних условиях спрос будет играть еще большую роль в ценообразовании как минимум до лета», — резюмирует Боимов.

А что будет со вторичным рынком?

Продавцы вторичного жилья могут действовать по-разному, говорит Литинецкая. Владельцы наиболее ликвидных квартир имеют возможность повышать цены, исходя из чисто умозрительных соображений, объясняя рост цен обвал рубля, хотя прямой связи между их действиями и курс не. Владельцы этих востребованных квартир, пока цены не будут повышаться.

Но теперь, чтобы уменьшить ценник на менее ликвидных непрофильных активов не имеет смысла, потому что после обвала рубля, они могут рассчитывать на всплеск ажиотажного спроса со стороны покупателей, которые планируют купить квартиру в ипотечных процентных ставок.

В долгосрочной перспективе, цены на вторичное жилье могут увеличиваться пропорционально инфляции, который будет ускоряться из-за падения рубля размышляет эксперт.

По словам управляющего директора «Миэль-офисов недвижимости» Александр Moskatova, вторичный рынок в условиях глобальных изменений мгновенно реагировать. Эксперт признает, что, вероятно, ускорит решение о покупке, тех, кто думает покупать или не покупать новостройку, то будут какие-то локальные всплески спроса. Соответственно, продавцы быстро сориентируются и поднимут цены проданного имущества.

Однако, спрос, предполагает, Moskatov, это увеличение не будет поддерживать, поскольку население в широком смысле означает не столько, а после «масляного» развала они будут еще меньше. Тогда цены вскоре вернутся к нормальной жизни.

Директор управления перепродажи Эст-а-тет Юлия Димова рассчитывает, что если ситуация в российской экономике не стабилизируется, то рост цен на вторичном рынке жилья за год не превысит 10%.

Бы более дорогую ипотеку?

Уровень ставок по ипотечным кредитам зависит от многих факторов, основной из них – ключевая ставка Центрального банка.

По мнению общественного омбудсмена по строительству Котовского Дмитрий, что ключевая ставка-это один из доступных инструментов Центрального банка для влияния на курс рубля. «Очевидно, что повышение ключевой ставки произойдет в ближайшее время», — сказал он.

Дмитрий Korostishevsky омбудсмена для строительства

С ним согласен руководитель отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья» Ярослав Дарусенков. «Если ситуация затягивается, возможные темпы роста в 2015-2016 годах», — опасается он.

Директор по продажам компании «Интеко» Павел лепишь считает, что изменение ключевой ставки и последующего пересмотра банком ставки по ипотеке в сторону увеличения может произойти в марте.

Каким будет повышение ставок по ипотеке зависит исключительно от ЦБ и ключевая ставка, указывает управляющий партнер ГК «Основа» Олег Кольченко. Однако, он обратил внимание, что рука рынка-это потребность в реализации национального проекта «Жилье и городская среда»: если ипотека стоит намного дороже, это ослабит спроса и сокращения объемов нового строительства. Таким образом, мы можем ожидать серьезную поддержку низкие ставки по ипотечным кредитам за счет государства.

Можно ли спасти хранения с помощью недвижимости?

Как объясняют эксперты, недвижимость традиционно является одним из активов, чтобы сэкономить деньги, особенно учитывая, что цены на жилье в стране рубль. Сегодня, однако, платежеспособность населения не столь велика, поэтому непонятно, как массово люди будут сбережения для разработчиков.

«На данный момент не так много россиян, которые имеют достаточные сбережения, чтобы инвестировать в недвижимость. В отличие от 2014 года, когда населения было больше денег на руках, за шесть лет падение реальных доходов населения привели к тому, что в лучшем случае сэкономленные средства будут использованы на покупку бытовой техники и электроники», — говорит Литинецкая.

Партнер Мария Литинецкая из компании «Метриум»

По наблюдениям аналитика ИК «Фридом Финанс» Валерий Емельянов, российские покупатели и продавцы недвижимости не привязывайте ваши сделки на определенный курс, в то же время они снижают активность в период неопределенности. В компании считают, что в этот раз будет то же самое. Средних и крупных инвесторов, по мнению экспертов, будет традиционно сохранять в иностранной валюте и валютными инструментами, в том числе недвижимость в других странах или в элитном и премиум российскую недвижимость. Приобретение жилой недвижимости в классе «эконом», «комфорт» и «бизнес» являются профессиональными участниками рынка уже много лет не видел как выгодная инвестиция, и более 95% сделок по приобретению недвижимости россиянами осуществлять для собственных нужд, а не зарабатывать.

Однако опрошенные «РИА Недвижимость» есть и альтернативное мнение. Коммерческий директор Московской территориальной администрации Группы «Эталон» Василий Фетисов считает, что, когда бюджеты 3-15 млн. рублей, имущество будет выступать в качестве альтернативной инвестиции в гораздо более дорогие валютном и фондовом рынках.

Стоит ли инвестировать в коммерческую недвижимость, имеющие сбережения в иностранной валюте?

В коммерческую недвижимость, по мнению консультантов, существенных изменений в ближайшее время не предвидится, хотя бы потому, что рынок реагирует на новые условия не так быстро, как, например, акции. «Ответ может занять 3-6 месяцев и за это время не исключена коррекция и отскок рубля», — говорит партнер Colliers International Владимир Сергунин.

Сергунин говорит, что крупные инвесторы будут опасаться входить в рублевые активы. Управляющий партнер в ILM, Андрей Лукашев добавляет, что инвесторы, которые были в иностранной валюте, это может быть возможным, чтобы купить подешевевшие активы с выгодой около 20%.

Руководитель отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев считает, что во всех сегментах коммерческой недвижимости будет падать, спрос на пространство. Меньше всего, по его мнению, это повлияет на складской сектор. Он объясняет это тем, что спрос на акции достаточно большие из-за развития традиционного ритейла, интернет-торговли и логистики.

В среднесрочной и долгосрочной перспективе ослабление рубля может дать серьезные негативные последствия в розничном сегменте, позволяет директор департамента консалтинга и аналитики компании KnightFrank Ольга Широкова. «На фоне существующих низкая покупательная способность и неизбежное повышение цен для ритейлеров будет еще большее сокращение спроса и, как следствие, снижение экономических показателей, как для ритейлеров и застройщиков-домовладельцев», — сказала она.

Емельянов из «Фридом Финанс» не исключает, что среди россиян, которые имеют некоторые сбережения, возможный всплеск интереса к коммерческим объектам, «относительно небольшая стоимость» – квартиры, комнаты, гостиницы, хранения багажа клетки, пропорции в торговых и офисных проектов. «Там доходность еще выше, чем ставки по депозитам в банках», — говорит эксперт.

Цены на нефть упали, значит ли это, что стоит рассчитывать на падение цен на жилье?

Здесь у экспертов нет единого мнения. Например, исполнительный директор некоммерческого партнерства «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева убежден, что темпы ослабления рубля не повлияет. «Стоимость коммунальных ресурсов в нашей стране не привязан ни к чему», — говорит она.

В то же время эксперт в сфере жилищно-коммунального хозяйства Павел Склярчук предупреждает, что если проблемы на рынке нефти в России к ускорению темпов инфляции, то в следующем году рост тарифов на услуги ЖКХ более чем на 6-7%.

Пока Разворотнева заявляет, что последствия ситуации может привести к нехватке средств из федерального бюджета на финансирование определенных программ поддержки жилищного сектора. Заместитель директора ОАО «Всероссийский экологический оператор» Алексей Макрушин добавляет, что ухудшит условия привлечения инвестиций, так как риски в экономике возросла, процентные ставки идут вверх, будет сложнее привлекать кредиты.

Таким образом, жилищно-коммунальной отрасли испытывают дефицит средств, в первую очередь, на модернизацию коммунальной инфраструктуры, будет продолжать, чтобы проверить его, и многие люди по-прежнему должны использовать изношенных сетей.