Дешевая ипотека в 2019 году не разрулила рынок жилья

© РИА Новости / Григорий Сысоев / Перейти к fotomonster на выставке-ярмарке «Недвижимость от лидеров»

В прошлом году всех участников российского рынка недвижимости оценили ипотека-основной драйвер и спасательный круг, жилья и дальнейшее снижение процентных ставок возлагала огромные надежды. 2019 показал, что только дешевых денег не дает роста продаж, мы также нуждаемся в дешевой квартире. Эксперты рассказали РИА Недвижимость, почему рекордно низкие ставки не оживило рынок жилья.

Год наоборот

В 2018 году только ленивый не называл ипотечный кредит, основным фактором роста продаж жилья. Это подтверждается цифрами, которые казались более чем логично: снижение ключевой ставки в марте прошлого года в результате удешевления ипотечных кредитов и, как следствие, значительный рост продаж. Например, в сегменте новостроек апреля продажи в Москве выросли на 19% в годовом выражении.

Ситуация 2019 году сложилась прямо противоположная. Его первая половина прошла под знаменем рекорд продаж. На очень динамичном рынке страны, в Москве, рекордное количество договоров долевого участия (ДДУ) – 11,677 тыс. – было зарегистрировано в июне. Это было в конце этого месяца, Центральный банк впервые с марта 2018 года снизил ключевую ставку до значения 7.5%. После этого, ожидается, что ипотека дешевле, однако рекорд продаж или количества взятых ипотечных кредитов больше не было.

Сокращение объемов ипотечного кредитования началось в мае, когда количество новых ипотечных кредитов в России, средства были фактически перечислены на счета заемщиков, сократился на 38% в годовом выражении. Объем кредитов снизился на 31%, по данным Объединенного Кредитного Бюро. В мае 2019 года были выпущены 67,99 тысячи ипотечных кредитов в 150,17 млрд рублей годом ранее – 109,66 тыс. кредитов на 218,5 млрд. рублей.

В 2019 году ЦБ снижал ключевую ставку пять раз, в том числе четыре во второй половине, и последнее сокращение было в декабре до 6,25%.

Однако, тенденция на снижение спроса на ипотеку продолжается до конца года, хотя осенью падение замедлилось. Таким образом, по данным Росреестра, за десять месяцев 2019 года количество выданных ипотечных кредитов в пригороде упал на 4%, а в Москве – 1%. В общей сложности в январе-октябре был выдан 1 млн ипотечных кредитов (-14,2% к десяти месяцам 2018 года) 2.23 триллиона рублей (-5,8%), подсчитали аналитики «дома.Российской Федерации».

Дешевые деньги против дорогих квартир

Сравнить очень четко 2018 и 2019 годах показывает, что ипотека является сильным и потребовал от водителя ТОЛЬКО при условии доступного жилья, а как раз показатель в 2019 году, постепенно ухудшилось, цены выросли. Снижение спроса наблюдается на фоне уверенного роста цен, который зафиксирован в большинстве региональных центров, специалисты добавляют ЦИАН. По их словам, в октябре цена квадратного метра показали годовой рост на 17% (приходится на 15 крупнейших городов).

После того, как цена выросла и кредиты. За десять месяцев текущего года средняя сумма ипотечного кредита возросла на 10%, от 2 млн. рублей в 2018 году до 2,2 млн рублей, сообщает «Дом.Российской Федерации».

Увеличился на 10% и средний срок кредита, достигнув почти 18 лет. Средний размер ежемесячного платежа по ипотеке в стране несколько увеличилась — до 21,5 тыс. рублей по сравнению с 20,7 тыс. рублей в прошлом году. «Отчасти этот рост стал результатом увеличения на 5% от среднего количества квадратных метров жилья, купленного за счет заемных средств (с 35,8 квадратных метров, в 2018 году до 37,4 квадратных метров)», – поясняют эксперты «дома.Российской Федерации».

«Ценовой фактор остается одним из ключевых на рынке. Рост стоимости квартир, в том числе в проектах по старым правилам, нейтрализовать эффект от снижения ставки по ипотеке в массовом сегменте», – говорится в сообщении компании «Азбука Жилья».

Таким образом, цены были препятствием для роста спроса на жилье и, как следствие, снижение спроса на ипотеку даже на привлекательных условиях.

Nidorella рефинансирования

Еще один фактор, который повлиял на снижение спроса на ипотеку, вдруг стал низкий процент рефинансирование существующих ипотечных кредитов. «В январе-октябре 2019 года, их доля составляла 4-5% по сравнению с 12-14% годом ранее. Объем выдачи новых ипотечных кредитов по сравнению с прошлым годом практически не изменилась», – пояснили в «дом.Российской Федерации».

По данным «Rusipoteka», наибольший процент рефинансирования на объем кредитов за первые девять месяцев ПСБ – почти 40% (процент высокий, предположительно, из-за фокуса на рефинансирование военной ипотеки), банк «здание.Российской Федерации» – 22,7% и «Уникредит Банк» – 19,4%, сказал глава ипотечного банка филиала банка «Росбанк доме» Денис Ковалев.

Причиной такого положения эксперты называют изменилось с прошлого года политика банков. «Основным средством защиты от переманивания клиентов является предоставление скидок для существующих заемщиков, таким образом, я пошел Сбербанк», – обращает внимание председатель правления Абсолют Банка Татьяна Ушкова. В пресс-службе Сбербанка не стали комментировать свою политику в отношении рефинансирования, но в середине декабря его глава Герман Греф заявил, что банк в 2020 году опять будет рефинансировать ипотечные своих клиентов. Этот вариант не был доступен с сентября 2018 года.

Есть вероятность, что заемщики просто рефинансирования была отложена, в ожидании лучших условий, поскольку специалисты регулярно предсказал дальнейшее снижение ключевой ставки. «На наш взгляд, 2020-2021 годах будет пик рефинансирования кредитов в 2018-2019 годах. Граждане смогут снижать ставки по действующим кредитам, на этот раз примерно на 2-3 процентных пункта. В первую очередь это коснется ипотеки. Это позволит им значительно снизить свою долговую нагрузку», – прогнозируют в пресс-службе ВТБ.

Здания рулят банки

Масштабная реформа долевого строительства, в частности переход на работу разработчиков с использованием эскроу-счетов и необходимости привлечения проектного финансирования, поставил рынок недвижимости в сильную зависимость от банков. Однако, эти изменения работали в обоих направлениях, и нужно организовать работу строительной отрасли в новых условиях потребовал дополнительных изменений, которые уже на рынке начал влиять на банковский сектор.

Одним из результатов этих изменений стало то, что ставки по ипотеке на новостройки ниже, чем на вторичное жилье. По данным компании «Метриум», цены на «первичку» и «вторичку» впервые стала равной на конец 2017 года, тогда они составили в среднем по 10,24%.

Если взять прошлые периоды (до 2014 года), ставка на «вторичку» был ниже, чем на «первичке», напоминает начальник управления ипотечного кредитования МКБ Игорь Селезнев. После появления различные программы субсидирования от государства, от застройщиков, резкое увеличение строительства новых зданий, падение спроса на вторичном рынке и других инструментов цены на первичном рынке стали намного более интересные предложения на «вторичном рынке». В настоящее время спрос на вторичное жилье незначительно опережает спрос на новостройки, и многие банки уравниваются условия, говорит он.

Кроме того, банки накопили достаточную статистику по кредитам ПОС: по умолчанию на них в три-четыре раза меньше, чем по ипотечным кредитам на вторичном рынке. Сочетание этих факторов привело к тому, что ставки по ипотечным кредитам на первичном рынке сейчас ниже цены на вторичном рынке. К концу октября, средневзвешенная ставка по ипотеке на новое жилье составила 8.84% от размере 9,67% по ипотеке на вторичном рынке, добавить в «доме.Российской Федерации».

Первичный рынок жилья всегда сопряжена с большими рисками – завершен или нет, сдадут в срок и дополнительные расходы, аренды, ипотеки. После перехода на систему оплаты через эксроу-счета компании и рисков, поэтому количество сделок на первичном и вторичной недвижимостью несколько сбалансированным, — говорит начальник отдела ипотечного кредитования компании «СПИК Недвижимость» Елена Мурашова.

Реформа долевого строительства, по мнению некоторых участников рынка, могут создать конкуренцию между банками за возможность провести совместное финансирование, такое мнение в течение года, периодически высказываемые некоторыми участниками рынка недвижимости, и в начале ноября, тенденцию обратил внимание заместитель главы Министерства Никиты Stasyshyn.

Ряд представителей банков, опрошенные РИА Недвижимость, согласился с этим прогнозом.

«Банки, участвующие в финансировании проекта, постепенно вводить в практику предоставление скидки на процентную ставку для застройщиков, часть из которых они могут использовать для дисконтирования ипотеки для заемщика — покупателя. Таким образом, банки стремятся привлечь большее число ипотечных заемщиков», – говорит Ковалев, отвечая на вопрос о возможной конкуренции банков за счет.

Сбербанк предоставит возможность подать заявку на ипотеку от 1% годовых на квартиры в новостройках, строительство которых финансируется банком с использованием эскроу-счетов, отмечают в пресс-службе финансового учреждения.

В банк, чтобы открыть значительную сумму средств на эскроу-счетах следует активно кредитовать промышленность, предложить разработчикам финансирования проекта. Поэтому основная конкуренция сейчас разворачивается на условия, предлагаемые клиентам для финансирования проекта. Проекты, которых нет привлечения кредитов (за счет инвесторов или собственные средства застройщика), на рынке крайне мало, — говорит Селезнев.

Миссия: спасти здание

Переход к финансированию проекта породили опасения, что многие застройщики, особенно небольшие и работают в регионах, может потерпеть неудачу и уходят с рынка. Это в свою очередь потенциально ставит под угрозу показатели национального проекта по увеличению объемов жилищного строительства. Так за последние полгода регулярно появлялись или озвучили законодательные инициативы, призванные улучшить положение в строительной отрасли. Однако, эти инициативы могут изменить стоимость нового строительства как вверх, так и вниз, а это напрямую влияет на размер ипотечного кредита.

Так, в сентябре в Госдуме предложили создать единый список форм залога кредиты для финансирования проекта.

В ноябре Министерство строительства разработало следующий исчерпывающий перечень документов, которые банки могут потребовать от разработчиков для рассмотрения заявки на финансирование проекта. Обе меры должны предоставить разработчикам более доступные кредиты. ЦБ, в свою очередь, назвал такое регулирование нерыночным механизмом, противоречит принципу свободы договора.

Еще одна тема, по которой споры между министерством и Центральным банком не прекращается в 2018 году, стало поэтапное раскрытие депозитных счетов. Эта мера также может предоставить разработчикам «бесплатные» деньги от акционеров и снижению стоимости жилья. В начале декабря ЦБ вновь назвал эту инициативу преждевременной, и в середине того же месяца, заместитель министра Statesin пообещал вернуться к этому вопросу в следующем году.

Но Центральный банк и Министерство были единодушны во мнении, что мы должны обеспечить поддержку разработчиков, работающих в малых городах. ЦБ, в частности, предложил субсидировать ставки по кредитам для них. Министерство строительства пообещало разработать меры поддержки в 2020 году.

Также в конце ноября в Госдуму был внесен резонансный законопроект, которым предлагается выплачивать проценты акционерам из средств, размещенных на депозитных счетов. Этот проект не встретил понимания в банковском сообществе.

«Эта неразбериха роли покупателя и инвестора», – прокомментировал инициативу эксперт по ипотечному кредитованию, Сергей gordeno. Если вы платите проценты на депозитный счет, необходимо увеличить плату застройщику для финансирования проекта, и Центральный банк, Министерство финансов и Министерство строительства, я предоставлять кредиты застройщикам, чтобы сделать дешевле, добавляет он.

Если сейчас эффективная ставка для застройщиков колеблется от 2% до 5% годовых (в зависимости от скорости заполнения счета эскроу), а затем перейти на депозитный счет с расчетного процента увеличит ставку для разработчиков на 8-11%, подсчитал Селезнев. В среднем продолжительность проекта 2,5-3 года рост инвестиционных затрат застройщика составит 8-10%, что должно сказаться на ценах продажи квартир.

Подробнее

Позвонить/чтобы избавиться от заемщиков

Снижение ставок дало ЦБ повод для оптимистичного прогноза: в 2020 году регулятор ожидает роста кредитов на 20%, но в то же время борется за качество кредитов. Так, в начале декабря глава Центробанка Эльвира Набиуллина заявила, что более 40% заемщиков в России имеют ипотечные и другие кредиты, а долговая нагрузка только растет.

В этой связи Центральный банк намерен ужесточить правила ипотечного кредитования для банков с 1 июля 2020 года, поставив их отчисления в резервы зависят от долга и первоначального взноса заемщика. По его подсчетам, без изменения структуры ипотечных портфелей, эта мера увеличит нагрузку на капитал банков в 1,4 раза.

«По нашим оценкам, меры, предпринимаемые Банком России, будет иметь последствия для охлаждения рынка: почти в два раза будет сокращено за счет увеличения долгов граждан перед банками», – сообщает пресс-служба ВТБ. Однако, я верю в ВТБ, дальнейший рост объемов кредитования продолжится, но темпы будут замедляться. В 2020 году, рост объема ипотечного кредитования на рынке составит около 15%, добавляют в банке.

Переход к оценке полной задолженности заемщика (включая обязательства по другим кредитам) будет способствовать минимизации рисков неплатежеспособности и обеспечения высокого качества ипотечных кредитов, отмечают в «дом.Российской Федерации». В частности, это позволит вам устранить небольшой процент людей, которые должны внести первоначальный взнос по вопросу ипотеки потребительских кредитов в других банках.

Но есть и более оптимистичный взгляд на это решение ЦБ. Очевидно, что после введения показателя долговой нагрузки (ПДН) банки перестраховываются и стараются кредитовать только тех, чьи ДР не вызывает у них вопросов, — говорит директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков. Прежде всего речь идет о необеспеченных виды кредитов (потребительские кредиты и кредитные карты). Об ипотеке в качестве залога в виду розничного кредитования, это относится в меньшей степени. В дополнение к низким уровнем риска по сравнению с беззалоговым кредитам, рассмотрение заявки на ипотеку осуществляется более тщательно и была связана с анализом большого пакета документов, подтверждающих платежеспособность заемщика, объясняет Волков.

Одновременно власти начали прорабатывать новую программу льготного ипотечного кредитования, на этот раз не привязан к богатству и регионов проживания заемщиков. В октябре вице-премьер-министр России Виталий Мутко объявил о планах предоставить льготную ипотеку в десяти проблемных регионов. Вскоре после этого, 15 декабря текущего года, программа льготного ипотечного кредитования на 2% был запущен в Дальневосточном федеральном округе. Заявки на получение кредита на таких условиях было подано более тысячи человек.

Другая инициатива, которую предлагает использовать ипотеку в качестве средства оказания помощи гражданам в улучшении жилищных условий, была идея «чрезвычайных кредитов», которая предполагает предоставление жителям аварийных домов льготную ипотеку под 3% на переселение. Идея встречает противоречия. Так, исполняющий обязанности председателя Комитета Совета Федерации по бюджету и финансовым рынкам Елена Перминова назвала логичным и актуальным, в то же время, он раскритиковал Народный фронт, Национальная Ассоциация строителей жилья и ряд чиновников и участников рынка.

Основной льготную ипотеку в 2019 году была программа для семей с двумя и более детьми. В общей сложности с февраля 2018 года по октябрь 2019 года в рамках семьи ипотека выдается до 38,9 тыс. кредитов на 97,5 млрд рублей, в том числе 22,3 тыс. новых кредитов на 63,9 млрд рублей, а 16,6 тыс. кредитов на сумму 33,6 млрд рублей – на цели рефинансирования, по данным «Дома.Российской Федерации». Актуальность программы резко возросли после того как в апреле в этом году она была скорректирована с учетом поручений Президента России Владимира Путина, которые он сформулировал в послании Федеральному Собранию, добавляют эксперты, «Дом.Российской Федерации».

Таким образом, на рынке ипотечного кредитования существует два разнонаправленных интенций: ограничить количество неблагополучных заемщиков и в то же время, чтобы превратить ипотеку в инструмент социальной поддержки.

Оптимистические прогнозы

К концу 2018 года, когда объем ипотеки вырос рекордными темпами, но в сентябре повысил ключевую процентную ставку и банковских кредитных ставок, эксперты оценили перспективы весьма сдержанно, ожидая дальнейшего повышения процентных ставок и снижения спроса на жилье. В конце 2019 прогнозы выглядят более оптимистично.

В настоящее время наблюдается тенденция снижения процентных ставок и финансирования затрат, которые будут продолжаться в 2020 году: согласно прогнозу, в следующем году уровень ставок по ипотечным кредитам снизятся до 8,5-8,7 процента. Количество выданных кредитов, по оценкам, составит 1,6 млн. В общей сложности около 3,5 трлн рублей, прогнозирует «дом.Российской Федерации».

В МКБ также ожидают роста ипотечного рынка на 15-20% в Росбанке считают, что он добавит более чем на 25%.

Есть и более сдержанные прогнозы. «На наш взгляд, ситуация в сфере ипотечного кредитования будут оставаться стабильными, тенденция этого года сохранится. Возможно, больше динамики ипотечного кредитования будет добавить с прогнозируемым снижением процентных ставок. Однако, большее влияние на рынок ипотеки будет оказывать динамика реальных доходов населения. Если ситуация не улучшится, значительный рост будет трудно ожидать», — резюмирует Волков.